敷地権とは、分譲マンション等の専有部分を所有するために必要な敷地（土地）を利用する権利である敷地利用権のことをいっています。
民法では「敷地（土地）」と「建物」が別々の扱いですが、分譲マンションが昭和31年（1956年）頃から建設されるようになると都合が悪い部分が出てきました。なので、区分所有法で規約に別段の定めがなければ分離して処分できないようにしました。それを不動産登記法で「敷地」と「建物」をセットで登記させるようにしたのが敷地利用権です。
敷地権型の分譲マンションの場合は持ち分である敷地と専有部分である建物を別々に売買できません。敷地権型マンションの場合は、土地・登記簿権利部（甲区）の登記目的を見ると共有者全員持分全部敷地権あるいは○○番共有持ち分を除く共有持分全部敷地権と記載されます。
非敷地権型の場合は、移転登記の際に所有者と持分比率が記載されます。
初めてマンションが建設された当時に区分所有法はありませんでした。法律のトラブルを避けるために昭和38年4月（1962年）建物の区分所有等に関する法律を施行しました。ところがその法律では不十分で、建てられた当初の分譲マンションの所有権登記の際に（敷地）土地の所有者と建物を建てた分譲主との間で規約の合意形成が出来なかったなどの理由で敷地利用権の登記ができませんでした。底地が借地だった分譲マンション等も同じです。そのような土地と建物がセットで登記されていない分譲マンションを非敷地権型と呼んでいます。
因みに、昭和59年1月（1984年）建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部を改正する法律で「規約の変更」の合意形成が得られ易いように全員賛成から３／４賛成に改正されました。平成15年6月（2003年）にも大規模修繕の合意形成が３／４賛成から過半数賛成へ改正・施行されています。
マンション管理について悩み事がありましたら、株式会社オータ不動産管理へお気軽にお問い合わせください。マンション管理士がアドバイスいたします。